Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, đặc biệt là nhiều dự án “đắp chiếu” đã được hồi sinh. Tuy nhiên bên cạnh đó, dự án alibaba tân thành vẫn còn trong tình trạng “chết lâm sàng”.


Trong khi đó, giữa lòng Tp.HCM, dự án tòa tháp 41 tầng Saigon One Tower từng được giới thiệu là dự án khủng với nguồn vốn đầu tư khoảng 238 triệu USD (gần 5.000 tỷ đồng) được xây dựng trên khu đất có diện tích 6.672m2 với 5 tầng hầm và 41 tầng cao, tổng diện tích sàn 127.126m2. Dự kiến sau khi hoàn thành, đây sẽ là tòa nhà cao thứ 3 tại Tp.HCM (trên 195m), chỉ sau Bitexco Financial Tower (68 tầng, cao 262m) và The One Saigon (55 tầng, cao 240m).

Ngoài những môi giới làm việc tại các sàn BĐS bán nguồn hàng của công ty theo giá niêm yết thì rất nhiều sales đã tự thành lập nhóm “bán hàng ngoài”. Sản phẩm là các nền đất lẻ thổ cư đã có sổ hồng do NĐT thứ cấp có nhu cầu bán ra. Giá “hàng ngoài” cao hơn khoảng 50 – 100 triệu đồng/nền so với các nền công ty chào bán. Theo đó, phần trăm (%) hoa hồng môi giới được hưởng cũng gấp đôi, gấp ba so với phí môi giới từ việc bán sản phẩm của công ty.

Giới chuyên gia BĐS cho rằng, các dự án trên chủ yếu tập trung vào những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc “chết” sau cú hích hạn chế nguồn vốn của ngân hàng. Chỉ những doanh nghiệp yếu vốn mới hay trông chờ vào nguồn vốn từ ngân hàng, trong khi đó, ngân hàng lại thắt chặt tín dụng BĐS, nâng lãi suất cho vay có lúc vượt 20% để đối phó với lạm phát tăng cao. Điều đó đã khiến nhiều doanh nghiệp hoàn toàn bế tắc về vốn, dẫn đến đầu tư không có lãi.

Hình thức liên kết “ngoài’ đang được cả môi giới công ty và môi giới tự do vận dụng. Một số môi giới làm việc tại các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) tăng cường liên kết với các nhóm môi giới tự do để “kiếm thêm” bằng hình thức bán hàng này. Do đó, khách hàng được các môi giới giới thiệu qua lại cho nhau. Thậm chí, trên danh nghĩa bán hàng công ty nhưng nhiều môi giới lại hướng khách mua đến các nền “ngoài” vì phí hoa hồng cao ngất ngưởng. Nếu bán hàng công ty (trừ các chi phí liên quan) môi giới chỉ được trả từ 8 – 11 triệu đồng/nền đối với nền NĐT gửi bán lại. Đối với dự án “mới tinh” phí này cao hơn từ 20 – 30 triệu đồng/nền. Riêng bán hàng ngoài, tiền chênh môi giới toàn quyền sở hữu, mức này có thể lên đến 150 – 200 triệu đồng/nền nếu giao dịch thành công. Chưa kể, một số môi giới vừa hưởng tiền chênh từ phía khách mua, vừa “xin” thêm chủ đất phí môi giới từ 5 – 10 triệu đồng/nền.

Khi mới giới thiệu ra thị trường, dự án thuộc địa ốc alibaba làm chủ đầu tư mang trong mình vẻ hào nhoáng và những thông tin hấp dẫn người mua. Nhưng sau một thời gian triển khai, các dự án này bắt đầu “chết lâm sàng” mà nguyên nhân chủ yếu là thiếu vốn.

Cụ thể, tại Hà Nội, công trường Hanoi Times Tower trong khu đô thị Văn Phú không có bóng dáng công nhân và máy móc hoạt động; hay chuỗi dự án của Tricon Tower, Vina Megastar, AZ Lâm Viên, Habico Tower cũng đang trong tình trạng tương tự.

Một nguyên nhân khác là những năm trước đây, khi thị trường BĐS đang trên đỉnh cao, các doanh nghiệp đua nhau đầu tư vào BĐS với nhiều doanh nghiệp tay ngang đến từ các lĩnh vực kinh doanh khác như thủy sản, bánh kẹo, taxi, xuất nhập khẩu, phân phối... dẫn tới tình trạng cung nhiều – cầu ít nên việc thu hút nguồn vốn từ trong dân không còn, đẩy những dự án này đi vào “ngõ cụt” và buộc phải dừng đầu tư.

Trước hiện trạng đó, Nhà nước cũng như nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài hiện đang dần khởi động lại những dự án này nhưng tình hình khả quan của việc “cứu sống” dường như chỉ là thông tin ban đầu mà chưa có điểm sáng.

Về thủ tục sang nhượng, các thành viên trong nhóm “bán hàng ngoài” cũng tự lo từ A – Z. Môi giới chỉ để khách mua gặp chủ đất vào ngày lên UBND quận ký giấy tờ sang nhượng và đặt tiền. Không ít rủi ro đến từ hình thức mua bán trực tiếp này. Đó là, nhiều trường hợp khách mua gặp khó khăn trong vấn đề vay ngân hàng. Nếu như công ty bán sản phẩm liên kết với ngân hàng có thể cho khách mua vay đến 70% giá trị miếng đất thì khách mua hàng ngoài chỉ được vay tối đa 50%, thậm chí là không vay được. Ngoài ra, thời gian chờ đợi để ra sổ hồng đã chuyển nhượng cũng lâu hơn rất nhiều so với việc mua bán thông qua sàn. Chưa kể, khi giao dịch “ngoài” người mua không được cầm bất cứ văn bản đảm bảo nào về việc giao nhận giấy chủ quyền mặc dù tiền đã đặt đủ đầy cho chủ đất…

Theo tìm hiểu của PV, lợi dụng thực tế đất nền đang sốt trên diện rộng tại Tp.HCM, các môi giới BĐS đã tự ý liên kết với nhau bán giá cao cho khách mua. Việc liên kết này xuất phát từ nhiều nhóm môi giới tự do muốn hưởng số tiền chênh cao, bất chấp rủi ro với khách hàng. Trong đó, không ít trường hợp môi giới và chủ đất (NĐT) tiếp tay, thỏa thuận với nhau nhằm đẩy hàng ra nhanh và thu lợi riêng.

Nhiều chuyên gia BĐS đưa ra lời khuyên cho chủ đầu tư là nên tính toán kỹ bởi một khi sa chân sẽ chẳng những không cứu được dự án đó mà mình còn bị “chết” theo.